Добро пожаловать, Гость
Логин: Пароль: Запомнить меня

ТЕМА: Конфликт с застройщиком на стадии сделки.

Конфликт с застройщиком на стадии сделки. 1 год 5 мес. назад #5928

  • Larisa_61
  • Larisa_61 аватар
  • Вне сайта
  • Новый участник
  • Сообщений: 1
  • Репутация: 3
Добрый день! Помогите советом или экспертным мнением. Хотим приобрести дом, в данный момент дом на стадии строительства. С застройщиком мы договорились и кое, что в ходе строительства он делает согласно наших пожеланий. Недавно у нас с застройщиком возник спор. Мы просим его сделать технические документы, где будут отражаться помимо плана дома еще и план коммуникаций. Объясняем ему, что нам тут жить и, что случись, что не будем же мы вскрывать полы, чтобы найти трубу, или срывать потолки гипсокартонные, чтобы до электрической коробки добраться. Ответ убил: "У меня ничего не ломается!". Риелтор, через которого мы покупаем, обращалась к нему ещё раз (по нашей просьбе), ей он сказал, что они это не делали никогда и делать не будут. По этому поводу вопрос. Какие документы застройщик должен отдавать покупателю?
Администратор запретил отвечать на записи гостям, пожалуйста войдите или зарегистрируйтесь.

Конфликт с застройщиком на стадии сделки. 1 год 2 нед. назад #5940

  • AlexXx
  • AlexXx аватар
  • Вне сайта
  • Администратор
  • Крым Наш Ваш Няш...
  • Сообщений: 330
  • Спасибо получено: 7
  • Репутация: 74
Хороший вопрос...

Извещение об окончании строительства

За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.

После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.

Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.

Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.

Этапы передачи квартиры

Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.

В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.

Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи. Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики. Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.

Что проверять

Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.

Планировка и площадь

Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.

Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию. Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро). Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.

Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.

Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику. Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.

Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.

По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.

В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.

Недочёты квартиры и подъезда

Ознакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты. Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.

Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.

Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.

Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста. Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика. Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке. Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».

Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ

Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами. Акт имеет юридическую силу, но составляется в простой письменной форме.

Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.

Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь. За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.

Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит. Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным. По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно».

За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре. Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.

Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование. В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту. Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.

Смотровой лист

Недочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.

Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах. В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.

Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам. Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.

Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.

Устранение недочётов

Обнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:

устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);
компенсировать расходы на устранение недостатков;
снизить стоимость квартиры.
Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев. А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда. Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.

Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов. Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.

Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.

Ключи от квартиры

После ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате. Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка. После регистрации права собственности вы де-юре становитесь полноправным владельцем жилья. Поздравляем! Источник realty.ya....chika/
Администратор запретил отвечать на записи гостям, пожалуйста войдите или зарегистрируйтесь.

Похожие новости / статьи

Путешествия: туризм в Крыму

Путешествия: туризм в Крыму Путешествуем по Крыму, по самым перспективным местам для приобретения недвижимости.

предлагаем изучить карту крыма

Наша газета #001

Подпишитесь на новое издание: Мы изучаем мировой финансовый кризис и информацию рейтинговых агентств. Вы получите важные новости своевременно. Издание только готовится к выпуску, подпишитесь на новости!

Demo

Крым Риэлти #01

Январь 2015
оформить подписку

Программы