Шестикратный рост налогов: чем еще грозит кадастровая оценка недвижимости?

С этого года москвичи и владельцы крупной столичной недвижимости (площадью более 3000 кв. м) начнут платить налог на имущество по новым правилам — исходя из кадастровой стоимости своих квартир, зданий и помещений. «Угроза социальной напряженности» в связи с ростом налогов на недвижимость обеспокоила правительственных чиновников. Вице-премьер Игорь Шувалов дал Минфину и ФНС две недели на то, чтобы проверить: действительно ли новый метод оценки стоимости недвижимости привел к резкому увеличению налоговой нагрузки на бизнес и граждан. У РБК уже есть ответ на вопрос Шувалова. 

Через дорогу дешевле!

«Если московские власти считают, что мое здание столько стоит, то я с удовольствием продам его им по этой цене», — так, по словам очевидца, один из российских олигархов в прошлом году отреагировал на результаты кадастровой оценки своей башни в центре Москвы. Фамилию владельца недвижимости можно не указывать — под его словами могли бы подписаться сотни, если не тысячи, предпринимателей. «Почему у нас квадратный метр стоит в два раза дороже, чем в таком же здании через дорогу? Какая логика? По-моему, ее нет», — разводит руками владелец складов на северо-западе Москвы.

Понять логику оценщиков недвижимости в этом году пытаются многие собственники и даже федеральные чиновники. Ведь с этого года ряды тех, кто начнет платить налог на имущество исходя из его кадастровой, близкой к рыночной стоимости, пополнят все физические и юридические лица — собственники крупной недвижимости площадью более 3 тыс. кв. м в Москве и еще 27 регионах. Раньше, по данным Федеральной налоговой службы, физлица платили налог от инвентаризационной стоимости, включавшей только стоимость материалов и строительных работ с поправкой на износ здания, а юрлица — от балансовой стоимости, которая сопоставима с инвентаризационной. Видя массовое недовольство собственников, вице-премьер Игорь Шувалов поручил ФНС и Минфину за две недели разобраться, в каких регионах возможен резкий рост нагрузки на бизнес и граждан.

Вся страна переходит на новые правила уплаты налога на имущество постепенно, начиная с 2014 года. В прошлом году московское правительство «тестировало» их только на владельцах торговых и офисных центров площадью более 5 тыс. кв. м. В 2020 году переход должен быть завершен во всех регионах для всех хозяйствующих субъектов.

На сколько вырастут налоговые сборы, в департаменте экономической политики и развития Москвы не рассказали, но даже приблизительные расчеты показывают, что нагрузка как для владельцев квартир, так и для собственников коммерческой недвижимости увеличится в разы. Чтобы понять «масштаб бедствия», достаточно просто сравнить инвентаризационную и кадастровую стоимости: квадратный метр в знаменитом Доме на Набережной, например, после оценки «подорожал» с 8,2 тыс. руб. до 630 тыс. руб.!!!

Кадастровая стоимость ЦУМа — $296 млн — в 30 раз больше инвентаризационной, «Атриума» — $378 млн — в 13 раз, гостиницы «Националь» — $88 млн — в 23 раза. У Большого театра, правда, все наоборот: кадастровая стоимость — $19 млн — в 1,6 раза меньше инвентаризационной. Ставки налога при этом поменяются не сильно: от балансовой стоимости бизнес платил 2,2%, а от кадастровой в 2015 году заплатит 1,2%, но к 2020 году ставка вырастет до 2%.

РБК подсчитал, сколько с этого года придется платить московским предпринимателям за 5,5 тыс. принадлежащих им зданий, сооружений и помещений (столько в столице торговых центров и офисов площадью более 3 тыс. кв. м). Данные об их кадастровой стоимости мы собрали с помощью публичной кадастровой карты Росреестра, специально подготовленной для любопытствующих. Если не учитывать возможных льгот, то исходя из действующей ставки налога на имущество (1,2% в 2015 году) собственники этих зданий заплатят в бюджет 62 млрд руб., или 4,6% от планируемых налоговых поступлений в бюджет Москвы на 2015 год.

А вот сравнить суммы нового и старого налогов возможно лишь приблизительно. Балансовая стоимость, исходя из которой владельцы коммерческой недвижимости платят налог, — сумма, по которой недвижимость учитывается в бухгалтерской отчетности. В открытом доступе этих данных нет. Но балансовая стоимость рассчитывается на основе затрат на строительство объекта, как и инвентаризационная, поэтому эти цифры должны быть относительно близки, поясняет Светлана Скрипник, партнер департамента налогового и юридического консультирования KPMG в России и СНГ.

Правда, при подсчете инвентаризационной стоимости используется стандартизованный подход к оценке строительных расходов и не учитываются индивидуальные характеристики объекта (например, качество отделки здания, местоположение) и стоимость земли. В результате цифры могут отличаться, уточняет она. Если собственник не построил, а купил здание, то на балансе учитывается не стоимость строительства, а сумма сделки, то есть рыночная стоимость, но так бывает крайне редко, отмечает Скрипник: собственники обычно покупают компании, а не здания сами по себе.

По мнению Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка компании CBRE, если использовать для подсчетов инвентаризационную стоимость, результат даст представление о приросте налоговых платежей в целом по всей базе. «По отдельным компаниям, конечно, возможны разночтения», — замечает он. Если балансовая стоимость отличается от инвентаризационной, то обычно в большую сторону, отмечают эксперты.

Подсчет оказался возможен только для 3,3 тыс. зданий, сооружений и помещений, потому что для остальных инвентаризационной стоимости на публичной кадастровой карте нет. Всего владельцы этой недвижимости заплатят за 2015 год в московский бюджет 36 млрд руб., а исходя из инвентаризационной (по ставке 2,2%) они заплатили бы в шесть раз меньше — 5,6 млрд.

 

Налог снизился или остался прежним для 164 объектов, а для остальных вырос. Для 339 объектов налог вырос до 2 раз, у остальных рост более существенный. Основная группа предпринимателей, 40% выборки, владельцы 1282 объектов, заплатят в 2–6 раз больше, чем платили бы исходя из инвентаризационной стоимости. 711 объектов — 21% выборки — будут стоить владельцам от 6 (включительно) до 10 раз дороже. Двузначный рост (в 10–99 раз больше) показали еще 20% объектов, 646 штук.

Есть и здания (их 136), налог на которые вырос больше чем в 100 раз. Это может быть связано с тем, что объект новый и инвентаризационная стоимость не обновлялась. Например, инвентаризационный налог на «Меркурий Сити Тауэр», построенный в 2013 году (один из самых высоких небоскребов Европы, находится на территории делового центра «Москва-Сити»), составлял всего 1 тыс. руб. (инвентаризационная стоимость — 50 тыс. руб.), а теперь владельцы заплатят 282,5 млн руб.

Раньше налог по одному из наших зданий был $1,6 млн, теперь $6 млн, рассказывает Татьяна Тикова, вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН, одного из крупнейших московских девелоперов. «В итоге при не изменившихся прочих расходах чистый денежный поток по проекту у нас сократился почти в два раза!» — подчеркивает она. Она напоминает, что помимо операционных расходов девелоперы еще и обслуживают кредиты. Новый налог — это выручка за три с половиной месяца, вторит ей Алексей Петропольский, гендиректор юридической компании Urvista, приводя в пример случай своих клиентов — торгового центра «Мариэль» на Люблинской улице. «Налог на имущество доходит до 40% [выручки], и я не знаю, как мы будем выживать в нынешней экономической ситуации; многие арендаторы оповестили нас, что собираются съезжать», — рассказывает представительница торгового центра на улице Яблочкова.

Рост налогов сам по себе — это полбеды. А вот несовершенство оценки кадастровой стоимости, исходя из которой эти налоги считаются, — проблема посерьезнее. Она уже очевидна — отсюда и реакция предпринимателей, несогласных с завышенной, по их мнению, стоимостью своей недвижимости. То, что цена привязана к рыночной, — очень правильный, очень западный подход, рассуждает Тикова, но система не отлажена. «Если хромает методология, то будет хромать и результат, — отмечает она. — Надо сначала определиться, что мы оцениваем и как, а потом уже внедрять». Результаты оценки не отражают ни текущего положения рынка, ни состояния каждого конкретного объекта, ни его функционального назначения, ни степени готовности, ни износа здания, рассказывает представитель собственника нескольких деловых кварталов и комплекса апартаментов.

О том, что проблема определения кадастровой стоимости является системной и застарела, в начале марта заявила Счетная палата. Правда, ее выводы касаются оценки не недвижимости, а земель в Московской и Рязанской областях за 2012–2013 годы (земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости с 2006 года). «Выявленные недостатки в части земельных правоотношений носят системный характер и присущи для всех регионов России», — указал в докладе аудитор Сергей Штогрин. После обращения «Опоры России» оценкой земли и зданий заинтересовалась и Генпрокуратура, по мнению которой правительство Москвы нарушило федеральное законодательство и права предпринимателей.

РБК решил на примере центрального округа Москвы проверить, насколько корректно оценена столичная недвижимость.

Интерактивная кадастровая карта Росреестра очень удобна: кликаешь на здание — появляется окно: там адрес, стоимость, площадь, год постройки. Сенатский дворец, например, рабочая резиденция президента, построенный еще по заказу Екатерины Великой, оценен в 20 573 руб. за 1 кв. м (или $355 по сегодняшнему курсу)  — это одна из минимальных ставок в центре российской столицы. Столько, по мнению оценщиков, здание стоило на 1 января 2014 года — девальвация рубля и прошлогоднее падение цен на недвижимость в оценке не учтены. Деньги в бюджет за Сенатский дворец, правда, не поступают: по закону налог не платят за помещения, находящиеся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений. Штаб-квартира «Роснефти» на другом берегу реки (Софийская наб., 26/1) заметно дороже: 236 405 руб. за 1 кв. м ($4076), а здание ТЦ «Охотный ряд» — 242 670 руб. ($4183).